Beli tanah prasarana - apa itu? Semua kelebihan dan kekurangan

kadar

• Bangunan benar yang diwariskan - apa keuntungan dan kerugiannya
• penggunaan lahan
• Jalan keluar rumah jatuh
• Nilai properti variabel
• Dari siapa untuk disewa?
• Fitur hukum
• Untuk para profesional real estat

Membangun di atas tanah yang dibangun merupakan alternatif untuk membeli tanah. Itu jauh lebih murah dan dengan demikian memberikan kesempatan untuk mendapatkan properti bahkan dengan anggaran terbatas. Namun, membangun di atas tanah turun-temurun memiliki banyak rintangan dan kekhasan hukum yang perlu diketahui sebelum membangun. Pengetahuan yang baik tentang situasi hukum wajib sebelum pilihan akuisisi real estat ini, jika tidak kejutan kejam mengancam.

Untuk memotong sebagian besar biaya konstruksi

Hukum Jerman mengatur, di samping pembelian tanah, untuk menyewa mereka di atas prasarana untuk waktu yang lama. Ini akan menghemat pengembang real estat sebagian besar dari total biaya. Alih-alih harga pembelian satu kali, properti ini disewa selama 50 atau 100 tahun. Sewa, juga secara tradisional disebut "sewa", bukan jumlah tetap tetapi merupakan persentase dari nilai tanah. Meskipun istilah "sewa" masih tersebar luas, itu tidak lagi diizinkan secara hukum.

Prosedur ini menawarkan manfaat besar bagi kedua belah pihak. Tanah dikenakan pajak. Karenanya, plot bangunan yang tidak digunakan hanya menyebabkan biaya tanpa menghasilkan pengembalian. Penggunaan komersial non-konstruksi (misalnya pertanian atau peternakan) dari plot bangunan biasanya dilarang, tetapi setidaknya harus dikuasakan. Hak bangunan turun-temurun dapat menawarkan kepada pemilik properti pengembalian yang menarik, yang jauh melampaui pajak properti.

Leasehold - apa itu?

Dalam kasus prasarana, pemilik tanah dan pengembang real estat membuat kontrak jangka panjang untuk penggunaan properti yang terkait dengan sewa. Properti telah disetujui untuk pembangunan real estat. Namun, sejauh mana plot bangunan telah dikembangkan tergantung pada masing-masing kasus. Pengembang real estat secara teoritis dapat segera memulai dengan pembangunan gedung. Namun, ia juga berkewajiban untuk membayar sewa tanah sejak tanggal perjanjian pembelian.

Bunga ini sekitar 3-5% dari nilai properti. Namun, karena ini dapat berfluktuasi, pengembalian disediakan dengan varian tertentu untuk kedua belah pihak. Setelah berakhirnya perjanjian lisensi, hak kepemilikan properti berakhir. Jika properti belum dibeli oleh pemilik properti untuk sementara waktu, properti akan dikembalikan kepada pemilik properti tanpa penggantian. Hal yang sama berlaku jika pemilik tidak lagi memenuhi kewajiban pembayarannya. Ini adalah masa tenggang dua tahun, setelah itu pemilik tanah dapat menganggap kontrak itu dibubarkan.

Properti yang dibangun jatuh ke pemilik tanah, namun ia berkewajiban untuk membayar kompensasi yang wajar.

Fitur khusus dari hukum bangunan turun-temurun adalah ia dapat diwariskan karena persyaratan kontrak yang panjang. Dengan demikian, kontrak beralih kepada ahli waris pengembang real estat ini. Namun, ini hanya berlaku untuk waktu yang ditentukan. Ketentuan kontrak yang digunakan oleh ahli waris juga telah berlaku untuk ahli waris.

Keuntungan dan kerugian

Keuntungan prasarana adalah untuk penyewa:

• Cara murah untuk membeli tanah
• Pengurangan signifikan dalam biaya konstruksi
• Warisan properti dan kontrak

Keuntungan prasarana untuk pemilik:

• Bunga terjamin dengan baik jika tidak menggunakan modal
• Generasi panjang dari penghasilan tambahan
• Penghasilan meningkat melalui sewa tanah
• Pada akhir kontrak, sebuah bangunan murah akan dikenakan biaya

Kerugian prasarana untuk penyewa:

• Merasa bahwa Anda memiliki rumah Anda sendiri, tetapi bukan tanah Anda sendiri
• Ketidakpastian tertentu tentang beban keuangan tahunan
• Tanggung jawab tinggi kepada pemilik tanah
• Penjualan gedung yang didirikan sangat rumit.

Kerugian prasarana untuk pemilik:

• Merasa memiliki rumah aneh di tanah Anda sendiri
• Diinstruksikan bahwa penyewa menangani properti dengan hati-hati
• Beban pajak penuh untuk sewa
• Masa tunggu yang lama untuk tidak membayar sewa
• Penilaian tahunan properti yang rumit

penggunaan lahan

Untuk properti yang digunakan murni untuk keperluan perumahan, sudah merupakan tantangan untuk menjamin penggunaan properti secara hati-hati selama seluruh periode kontrak. Dengan penggunaan yang begitu lama, kemungkinan besar salah satu penghuni properti tersebut tidak akan merawatnya. Terutama bermasalah di sini adalah obeng hobi. Minyak limbah yang dibuang secara ilegal biasanya hanya dapat ditugaskan ke pencemar setelah berakhirnya masa sewa tanah. Seringkali, pemilik tanah di sini tetap duduk di biaya renovasi.

Bahkan lebih problematis pada bangunan komersial yang didirikan untuk tujuan prasarana. Fluktuasi pengguna gudang dan ruang produksi bisa sangat besar, membuatnya semakin sulit untuk melacak penggunaan aktual properti. Pada prinsipnya, pemilik tanah memang dapat mengimbangi nilai bangunan dengan biaya renovasi yang diharapkan untuk tanah. Namun, orang juga harus tetap realistis di sini: Seseorang harus membangun sebuah bangunan batu alam besar sehingga masih dapat digunakan setelah 99 tahun. Batu, konstruksi baja atau bangunan kayu umumnya siap untuk dibongkar setelah 99 tahun.

Jalan keluar rumah jatuh

Pemilik tanah memiliki hak, dalam kondisi tertentu, untuk menuntut pengembalian properti lebih awal. Ini berlaku terutama jika itu dapat membuktikan bahwa properti tersebut tidak digunakan dengan benar atau benar. Sebaliknya, penggunaan sendiri biasanya tidak dapat diberlakukan sehubungan dengan sewa tanah. Inilah perlindungan penyewa, karena akhirnya untuk tujuan ini, periode kontrak yang panjang telah ditetapkan.

Namun dalam praktiknya, menegakkan kepulangan tidak mudah. Dalam kebanyakan kasus, pembayaran standar digunakan. Namun, pada 24 bulan, legislatif menyediakan waktu yang sangat lama di mana pemiliknya untuk memenuhi kewajibannya.

Selain itu, "penggunaan yang tidak tepat" juga merupakan masalah interpretasi. Misalnya, tidak bisa dilarang secara fundamental untuk bangunan yang didirikan di prasarana untuk dibiarkan kembali. Bahkan tidak perlu bahwa pemilik properti harus diberitahu tentang penyewa bangunan saat ini. Namun, demi hubungan bisnis yang baik, kedua pihak selalu disarankan untuk memperlakukan satu sama lain secara terbuka dan setransparan mungkin. Ini mencegah kesalahpahaman dan mencegah sengketa hukum yang mahal.

Nilai properti variabel

Sewa tanah tiga hingga lima persen akan ditetapkan oleh kontrak dan tidak akan berubah selama masa kontrak. Namun, harga tanah tunduk pada fluktuasi yang mempengaruhi nilainya dan dengan demikian sewa. Ini bisa sangat berbeda secara regional. Di Jerman Timur, misalnya, ada banyak daerah yang telah mengalami penurunan dramatis dalam harga real estat dan properti dalam dua puluh tahun terakhir. Rumah dengan harga antara tiga dan lima ribu euro tidak jarang di wilayah ini.

Sebaliknya, ada daerah di Jerman di mana harga untuk semua jenis real estat telah benar-benar meledak. Saat ini, wilayah di sekitar Frankfurt am Main sedang mengalami booming yang belum pernah terjadi sebelumnya. Harga telah meningkat lebih dari dua kali lipat dalam sepuluh tahun terakhir. Karena banyak bank merelokasi banyak pekerjaan dari London ke wilayah keuangan ini sebagai akibat dari Brexit, tren ini kemungkinan akan berlanjut dalam jangka panjang dan semakin memperburuk.

Di sini, bagaimanapun, kita harus melihat hukum pasar dalam hal logikanya: Di daerah dengan harga real estat yang lemah, tidak ada yang akan menawarkan properti bawaan tetapi selalu berusaha menjualnya. Di mana pasar pembeli untuk real estat ada, biasanya tidak menarik untuk solusi warisan. Sebaliknya, di wilayah boom, plot-plotnya mahal. Di sini adalah membiarkan tanah untuk bangunan turun-temurun yang tepat untuk kedua belah pihak dengan cara yang sangat cerdas: Properti tetap milik pemilik dan dia dapat berharap untuk meningkatkan pendapatan. Namun, penginstal properti dapat lebih tenang mendekati proyeknya, karena kerugian mengenai penjualan properti juga dimasukkan ke dalam perspektif.

Dari siapa menyewa "> Karakteristik hukum

Penilaian pajak suatu properti dalam hak bangunan turun-temurun selalu untuk pemilik hanya setelah nilai murni dari tanah sebelum pembangunan properti. Meskipun sebidang tanah yang dibangun secara teoritis meningkatkan nilainya, pemiliknya tidak dapat membebankan biaya atas properti yang dibangun untuk meningkatkan nilai properti tersebut. Lagi pula, bukan bangunannya yang berdiri di atas properti sewaannya. Namun, pertimbangan ini juga memiliki keuntungan bagi pemilik: Penilaian pajak properti juga dihitung berdasarkan tanah yang belum dikembangkan.

Penting bagi kedua belah pihak bahwa transfer kewajiban beralih ke calon pengguna berikutnya. Ini harus ditentukan oleh kontrak, jika tidak, mungkin ada sengketa hukum yang cukup besar dengan pembeli bangunan atau tanah. Ini kemudian biasanya memakan semua manfaat finansial dari properti yang dibangun.

Untuk para profesional real estat

Dianggap cukup sadar, gambar berikut muncul: Periode pembayaran rata-rata untuk rumah yang dibangun membutuhkan waktu 30 tahun. Setelah itu, pemilik rumah adalah satu-satunya pemilik hartanya tanpa bertanggung jawab kepada orang lain. Namun, mengurangi sewa tanah selama tiga puluh tahun juga menambah jumlah yang cukup besar, sehingga keuntungan finansial bagi pemilik rumah murni agak rendah.

Namun, hal berbeda untuk pembangun rumah berorientasi kembali. Rumah petak multi-keluarga di properti prasarana akan menghasilkan jauh lebih cepat daripada jika properti itu harus dibeli untuk bangunan. Selain itu, sewa tanah tahunan dapat dikurangkan sebagai pengeluaran, sehingga manfaat pajak secara keseluruhan dapat muncul di sini.

Terlepas dari bagaimana Anda ingin menggunakan properti prasarana, nasihat hukum yang mendalam dan terperinci dan kontrak kedap air sangat penting bagi kedua belah pihak. Hanya perjanjian kontrak yang jelas yang dapat memastikan bahwa kedua belah pihak dapat memperoleh manfaat optimal dari bisnis. Ini terutama benar jika penandatangan kontrak asli memberikan hak mereka kepada pihak ketiga melalui penjualan atau warisan. Perjanjian prasarana yang baik mempertimbangkan kasus ini secara luas dan memastikan bahwa tidak ada masalah yang muncul selama suksesi.